מכירת דירה

חוק מס שבח מבחין בין מכירת דירה העונה להגדרה "דירת מגורים מזכה" לביו מכירת דירה שאיננה מקיימת את התנאים הכלולים בהגדרת "דירת מגורים מזכה".

המונח "דירת מגורים" מופיע בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וההגדרה הנה:

דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

סעיפים 48 א (ב2) וסעיף 49 מעניקים למוכר פטור מלא או חלקי ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. המונח "דירת מגורים מזכה" מופיע בסעיף 49 (א) וההגדרה הנה:

דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות שלהלן:
  1. 1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
  2. 2. ארבע השנים שקדמו למכירתה.

אם משלבים את שתי ההגדרות להגדרה כוללת אחת , אזי דירת מגורים מזכה צריכה לקיים את כל התנאים הבאים:

  1. 1. הנכס הוא דירה.
  2. 2. בניית הדירה נסתיימה – נתקבל טופס 4 או, על פי פרשנות רשות המסים, הושלמה מרבית הבנייה.
  3. 3. הדירה הנה בבעלות יחיד .
  4. 4. הדירה משמשת או מיועדת לשמש למגורים , משמע צריכים להיות בה כל המרכיבים המאפשרים מגורים (שירותים, מטבח , חדר רחצה).
  5. 5. הדירה איננה מהווה מלאי עסקי.
  6. 6. מרבית הדירה (מעל 50% משטחה) שמשה למגורים ו/או הייתה ריקה ו/או שימשה לאחד מהשימושים שנקבעו בחוק (פעולות חינוך וכו'), באחת משתי התקופות הבאות:

  1. א. 4/5 מהתקופה שתחילתה ביום רכישת הזכות בדירה או 1.1.1998, המאוחר מבין השניים, וסיומה ביום המכירה.
  2. ב. ב- 4 השנים שקדמו ליום המכירה.

יש לשים לב כי הפטור בעת מכירת דירה מזכה על פי סעיף 49 ב מחייב את המוכר למכור את כל זכויותיו במקרקעין , כולל חניה ו/או מחסן הצמודים לדירה, בעוד הפטור המלא/חלקי על פי סעיף 48 א (ב2) איננו מתנה את מתן הפטור במכירת מלוא הזכויות.